成功案例
房屋买卖合同纠纷
作者：马跃 律师 时间：2014年04月28日
河南省平顶山市新华区人民法院
民事判决书
(2011)新民初字第391号
原告冯X华，男，汉族，1945年11月生，系中平能化集团退休职工，住平顶山市新华区胜利街。
委托代理人马跃，系河南元瑞律师事务所律师。
被告尤X辉，男，汉族，1963年9月生，系中平能化集团职工，住平顶山市新华区体育路。
被告张X亮，女，汉族，1963年6月生，系平顶山市高中教师，住平顶山市新华区胜利街，系尤X辉之妻。
委托代理人石Ｘ德，男，汉族，1944年11月生，系中平能化集团退休职工，住本市湛河北路。
冯X华与尤X辉、张X亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，冯X华及其委托代理人马跃，尤X辉及尤X辉、张X亮的委托代理人石Ｘ德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯X华诉称：2004年7月17日，冯X华与尤X辉、张X亮双方经中间人介绍，就尤X辉、张X亮拥有的位于新华区胜利街X号楼西户的房屋(现房产证号：平房权证新华字第Y号)达成买卖协议。双方约定：房屋售价为伍万捌仟伍佰元整，于当日(2004年7月17日)一次性交清全部房款。张X亮将房屋所有权证，煤气安装费凭证交于冯X华。等房屋可以办理过户手续后，双方共同办理房产过户手续，过户所产生的一切费用由冯X华承担。当日冯X华就将房款一次性支付给张X亮，由张X亮在中国工商银行矿区支行分三次存入其存折中，钱款付清后，尤X辉、张X亮即将房屋钥匙、房屋产权证(编号为：平房权证字第X号)及煤气安装费凭证、有限电视用户证等交与冯X华，此后冯X华一直在该房屋内居住，至今已达六年零八个月之久，而尤X辉却于2010年元月份虚构冯X华承租其房屋的事实，并以此为由向贵院提起诉讼，要求冯X华返还房屋，经贵院审理认定双方之间于2004年7月17日口头协议由冯X华以58500元的价格购买了尤X辉的房屋。贵院依法驳回了尤X辉的诉讼请求，后，尤X辉又上诉至平顶山市中级人民法院，要求撤销原判决，返还房屋，然而，在二审中尤X辉看胜诉无望，于是向市中级人民法院提出撤回对冯X华的起诉，并放弃原审中的全部诉讼请求，同时申请撤回上诉。综上，冯X华、尤X辉、张X亮之间系房屋买卖关系，冯X华已按双方约定履行了支付全部房款的合同义务，尤X辉、张X亮也按照约定将房屋及相关证件交付冯X华，冯X华适用房屋至今，该买卖行为双方意思表示真实，并不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。但是，尤X辉、张X亮并未履行房屋所有权过户在冯X华名下的卖方义务。因此，冯X华为维护合法权益，特诉至贵院，请求依法确认冯X华与尤X辉、张X亮之间就新华区胜利街X号楼西户房屋的买卖行为有效，并判令尤X辉、张X亮限期协助冯X华办理房屋过户手续。本案的诉讼费用由尤X辉、张X亮承担。
尤X辉辩称，1、冯X华是什么人我不认识，不相识，也从未接收过任何的钱或出售过我的房屋，冯X华状告我是属于侵权行为。他知道我是房主，所以告我，以混淆是非。张X亮是我妻子，她从来没有说过卖房子的事，而且我只有唯一的这套福利房，就是暂时因故没住，也根本不会把唯一的房子卖掉。张X亮让冯X华住房我事先只知道是熟人临时居住。直到纠纷，我才得知情况，冯X华告我是主体不对。2、在官司中冯X华又假造出由我签字的买卖协议，是无稽之谈，尤X辉从来没有见过其人，也没有签过什么字，冯X华此行为纯属造假，应该追究其法律责任。3、此案发生中张X亮与冯X华均对我造成了侵权，希望法院对冯X华提供的买卖协议进行司法鉴定，一切违法后果由其承担。4、我不是本案当事人，但系与本案有利害关系，为此我不承担此案的任何经济和法律责任，故我主张法院保护我房产合法权利不受任何侵害。
张X亮辩称：l、我家在新华区胜利街X号楼西户的房屋是因为冯X华的兄弟和我母亲在一个单位，关系处得又比较好，当时我同我爱人因为暂时为了照顾父母才搬到了父母家住，一时房子无人住，冯X华为了和其孩子在市内近，比较方便，就利用这层关系，临时搬到了我家。当时根本没有说卖给他，因为我和尤X辉也就一套单位福利房，而且是尤X辉的产权，我当时让他们住时是因为我母亲的关系，碍于面子考虑到是临时居住，所以也没有跟尤X辉商量，尤X辉当时知道是熟人临时居住，就没有过问此事。冯X华搬住后不久，因我母亲有病需用钱，我就回到自己家(新华区胜利街X号楼西户)，见到了冯X华便问你打算居住多久，冯X华说：你如果不打算用房我准备长期住，于是我将母亲有病需要钱一事告诉了他，冯X华问我需要多少钱，我说我母亲肾移植需还欠款5、6万元，你能否帮我凑一凑，冯X华很不情愿地说行呀，于是我赶紧说这钱当押金和租金吧，二万元是押金，其他当租金，到你不住时多退少补。冯X华说到时候再说吧，我说行吧。大概不到一周的时间，冯X华通知我钱准备好了你到银行吧，我在体育路口矿务局楼下那个工行(工行矿区支行)把钱给你，见到他先说声谢谢你，你帮了我一个大忙，我当时也没有想那么多，也没有履行任何手续，这也是冯X华钻空子的地方。可过了几年，我想收回房子时，才发现冯X华的真实意图，把此事编为买卖关系，见财变心；2、照社会习惯，住房是每个家庭的头等大事，如果不是上述情况，买卖房屋必须写买卖协议的，决不是口头这么一说就了事的。再说此房是我和尤X辉的唯一一套福利分房，户主是尤X辉，不是我，如果是卖房，也必定由尤X辉出面，但此事尤X辉从头至尾都不知道，也没有参与此事，冯X华为了把假的说成真的，以达到他的目的。首先在当被告时，写了一个假的买卖房屋协议，他也知道尤X辉是房主，所以自己编造了买卖协议，代签上尤X辉的名字，而且这个行为对尤X辉也构成了侵权。应该追究弄虚作假，欺骗法院侵害他人合法财产的违法行为。3、我当时让冯X华入住我家时，房内的家具、物件等都没有拿走，这也给冯X华了一个可以致赖彼此法律关系的空子，将我们的房产证作为卖房的佐证。他在诉状中称双方达成买卖协议，将来能办过户手续时由我们负责。既然有买卖协议，那么请出示买卖协议，如果按当时是把房子卖给了他，双方拿着房产证到房管部门办个过户手续就行了，为什么还要等到以后办过户手续呢?为啥不催我们办理?由此可见，房产证不是我们因出售交给他的，而是他住我房子时，由于我的轻信和大意，此证他发现后，才如获至宝，以此来为其证明。
冯X华、尤X辉、张X亮无争议的事实：1、本案争议房屋位于平顶山市胜利街X号楼西户，建筑面积62.58平方米。该房已于2004年4月7日办理了房屋所有权证(证号平房权字第X号)房屋所有权人为尤X辉，该证现由冯X华持有。2010年1月8日，尤X辉又补办了1份该房屋的所有权证(证号平房权证新华字第Y号)，房屋所有权人尤X辉，共有人张X亮。该证现由尤X辉、张X亮持有。2、该房自2004年开始由冯X华居住至今。3、2004年7月17日，张X亮收到冯X华人民币58500元。
冯X华、尤X辉、张X亮争议的事实：冯X华认为，双方之间是房屋买卖关系，而不是租赁关系，张X亮收取冯X华的58500元是支付的购房款。张X亮、尤X辉认为，双方之间是房屋租赁关系，收取冯X华的58500元是租金和保证金，待冯X华不租赁该房时，双方再另行算账。冯X华为证明其主张，提供的证据有1、买卖房屋协议1份(复印件)；2、尤X辉的平房权证字第Ｘ号房屋所有权证1份；3、尤X辉的Ｚ号房产契约1份；4、尤X辉的煤气使用证1份；5、尤X辉的有线电视用户证1份；6、訾Ｘ莲、冯Ｘ臣、李Ｘ常、冯Ｘ强、姜Ｘ芬的证人证言各一份，其中訾Ｘ莲、冯Ｘ臣、李Ｘ常出庭作证；7、工商银行平顶山矿区支行协助查询存款通知书一份；8、本院(2010)新民初字第356号判决书一份；9、平顶山中级人民法院(2011)平民终字第50号民事裁定书一份；10、冯X华与张X亮于2010年2月4日的通话录音一份。尤X辉、张X亮为证明其主张提供的证据有：平房权证新华字第Ｙ号房屋所有权证1份。本院认为：冯X华提供的证据，1、买卖房屋协议系复印件，无原件，而且该协议上的姓名均不是冯X华、尤X辉所签，因此该协议不能作为有效证据使用。冯X华提供的证人证言，未出庭的不能为有效证据使用，出庭的訾Ｘ莲、冯Ｘ臣系冯X华的兄和嫂，李Ｘ常证明了李Ｘ常于2004年以30000元的价格购买了冯X华位于新华区新新街的住房，该三人的出庭证词不足以证明冯Ｘ华与尤X辉、张X亮之间存在着房屋买卖关系，冯X华提供的证据2、3、4、5均是尤X辉的证件。冯Ｘ华提供的证据录音材料，不能证明张X亮认可了双方之间系房屋买卖关系。尤X辉、张X亮的证据不能证明双方存在着房屋租赁关系，不能证明张X亮收取冯X华的58500元系房屋租金和押金。
综上所述，冯X华与尤X辉、张X亮之间的证据，均不能充分证明其主张。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中，冯X华提供的证据的证明力大于尤X辉、张X亮提供证据的证明力，应确认双方之间是房屋买卖关系，而不是租赁关系，其理由如下：一、尤X辉、张X亮称双方的租赁协议是真实的，58500元款项是租金和押金，但无法说出双方之间的具体租赁期限，租金标准及押金的数额等合同的主要内容；二、冯X华于2004年7月17日支付张X亮的58500元，张X亮说是冯X华一次性支付的租金和押金，不符合日常交易习惯，冯Ｘ华称是一次性支付购房款比较符合常理。三、在租赁关系中，出租方将其房屋所有权证及房产契约交给承租方保管可能性不大，而在买卖关系中，出卖方一般是要将房屋所有权证及其房产契约交给买受方的。
本院认为，由于冯X华提供的证据的证明力明显大于尤X辉、张X亮提供的证据的证明力，故应认定冯X华居住尤X辉、张X亮位于平顶山市新华区胜利街Ｘ楼西户的住房及张X亮收取冯X华人民币58500元的行为属房屋买卖关系，冯X华要求本院确认房屋买卖行为有效并协助办理该房的过户手续，理由正当，应予以支持。经本院做工作，冯X华自愿补偿尤X辉、张X亮人民币10000元。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：
一、冯X华与张X亮、尤X辉之间的房屋买卖行为有效。
二、张X亮、尤X辉于本判决书生效之日起30日内，协助冯X华办理该房的产权过户手续。
三、冯X华于本判决生效之日起十日内，支付尤X辉、张X亮人民币10000元。
案件受理费1050元、保全费500元，由被告尤X辉、张X亮承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长 曹X伟
审判员 王X州
审判员 尚X春
二0一一年十月九日
书记员 李X胜
民事判决书
(2011)新民初字第391号
原告冯X华，男，汉族，1945年11月生，系中平能化集团退休职工，住平顶山市新华区胜利街。
委托代理人马跃，系河南元瑞律师事务所律师。
被告尤X辉，男，汉族，1963年9月生，系中平能化集团职工，住平顶山市新华区体育路。
被告张X亮，女，汉族，1963年6月生，系平顶山市高中教师，住平顶山市新华区胜利街，系尤X辉之妻。
委托代理人石Ｘ德，男，汉族，1944年11月生，系中平能化集团退休职工，住本市湛河北路。
冯X华与尤X辉、张X亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，冯X华及其委托代理人马跃，尤X辉及尤X辉、张X亮的委托代理人石Ｘ德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯X华诉称：2004年7月17日，冯X华与尤X辉、张X亮双方经中间人介绍，就尤X辉、张X亮拥有的位于新华区胜利街X号楼西户的房屋(现房产证号：平房权证新华字第Y号)达成买卖协议。双方约定：房屋售价为伍万捌仟伍佰元整，于当日(2004年7月17日)一次性交清全部房款。张X亮将房屋所有权证，煤气安装费凭证交于冯X华。等房屋可以办理过户手续后，双方共同办理房产过户手续，过户所产生的一切费用由冯X华承担。当日冯X华就将房款一次性支付给张X亮，由张X亮在中国工商银行矿区支行分三次存入其存折中，钱款付清后，尤X辉、张X亮即将房屋钥匙、房屋产权证(编号为：平房权证字第X号)及煤气安装费凭证、有限电视用户证等交与冯X华，此后冯X华一直在该房屋内居住，至今已达六年零八个月之久，而尤X辉却于2010年元月份虚构冯X华承租其房屋的事实，并以此为由向贵院提起诉讼，要求冯X华返还房屋，经贵院审理认定双方之间于2004年7月17日口头协议由冯X华以58500元的价格购买了尤X辉的房屋。贵院依法驳回了尤X辉的诉讼请求，后，尤X辉又上诉至平顶山市中级人民法院，要求撤销原判决，返还房屋，然而，在二审中尤X辉看胜诉无望，于是向市中级人民法院提出撤回对冯X华的起诉，并放弃原审中的全部诉讼请求，同时申请撤回上诉。综上，冯X华、尤X辉、张X亮之间系房屋买卖关系，冯X华已按双方约定履行了支付全部房款的合同义务，尤X辉、张X亮也按照约定将房屋及相关证件交付冯X华，冯X华适用房屋至今，该买卖行为双方意思表示真实，并不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。但是，尤X辉、张X亮并未履行房屋所有权过户在冯X华名下的卖方义务。因此，冯X华为维护合法权益，特诉至贵院，请求依法确认冯X华与尤X辉、张X亮之间就新华区胜利街X号楼西户房屋的买卖行为有效，并判令尤X辉、张X亮限期协助冯X华办理房屋过户手续。本案的诉讼费用由尤X辉、张X亮承担。
尤X辉辩称，1、冯X华是什么人我不认识，不相识，也从未接收过任何的钱或出售过我的房屋，冯X华状告我是属于侵权行为。他知道我是房主，所以告我，以混淆是非。张X亮是我妻子，她从来没有说过卖房子的事，而且我只有唯一的这套福利房，就是暂时因故没住，也根本不会把唯一的房子卖掉。张X亮让冯X华住房我事先只知道是熟人临时居住。直到纠纷，我才得知情况，冯X华告我是主体不对。2、在官司中冯X华又假造出由我签字的买卖协议，是无稽之谈，尤X辉从来没有见过其人，也没有签过什么字，冯X华此行为纯属造假，应该追究其法律责任。3、此案发生中张X亮与冯X华均对我造成了侵权，希望法院对冯X华提供的买卖协议进行司法鉴定，一切违法后果由其承担。4、我不是本案当事人，但系与本案有利害关系，为此我不承担此案的任何经济和法律责任，故我主张法院保护我房产合法权利不受任何侵害。
张X亮辩称：l、我家在新华区胜利街X号楼西户的房屋是因为冯X华的兄弟和我母亲在一个单位，关系处得又比较好，当时我同我爱人因为暂时为了照顾父母才搬到了父母家住，一时房子无人住，冯X华为了和其孩子在市内近，比较方便，就利用这层关系，临时搬到了我家。当时根本没有说卖给他，因为我和尤X辉也就一套单位福利房，而且是尤X辉的产权，我当时让他们住时是因为我母亲的关系，碍于面子考虑到是临时居住，所以也没有跟尤X辉商量，尤X辉当时知道是熟人临时居住，就没有过问此事。冯X华搬住后不久，因我母亲有病需用钱，我就回到自己家(新华区胜利街X号楼西户)，见到了冯X华便问你打算居住多久，冯X华说：你如果不打算用房我准备长期住，于是我将母亲有病需要钱一事告诉了他，冯X华问我需要多少钱，我说我母亲肾移植需还欠款5、6万元，你能否帮我凑一凑，冯X华很不情愿地说行呀，于是我赶紧说这钱当押金和租金吧，二万元是押金，其他当租金，到你不住时多退少补。冯X华说到时候再说吧，我说行吧。大概不到一周的时间，冯X华通知我钱准备好了你到银行吧，我在体育路口矿务局楼下那个工行(工行矿区支行)把钱给你，见到他先说声谢谢你，你帮了我一个大忙，我当时也没有想那么多，也没有履行任何手续，这也是冯X华钻空子的地方。可过了几年，我想收回房子时，才发现冯X华的真实意图，把此事编为买卖关系，见财变心；2、照社会习惯，住房是每个家庭的头等大事，如果不是上述情况，买卖房屋必须写买卖协议的，决不是口头这么一说就了事的。再说此房是我和尤X辉的唯一一套福利分房，户主是尤X辉，不是我，如果是卖房，也必定由尤X辉出面，但此事尤X辉从头至尾都不知道，也没有参与此事，冯X华为了把假的说成真的，以达到他的目的。首先在当被告时，写了一个假的买卖房屋协议，他也知道尤X辉是房主，所以自己编造了买卖协议，代签上尤X辉的名字，而且这个行为对尤X辉也构成了侵权。应该追究弄虚作假，欺骗法院侵害他人合法财产的违法行为。3、我当时让冯X华入住我家时，房内的家具、物件等都没有拿走，这也给冯X华了一个可以致赖彼此法律关系的空子，将我们的房产证作为卖房的佐证。他在诉状中称双方达成买卖协议，将来能办过户手续时由我们负责。既然有买卖协议，那么请出示买卖协议，如果按当时是把房子卖给了他，双方拿着房产证到房管部门办个过户手续就行了，为什么还要等到以后办过户手续呢?为啥不催我们办理?由此可见，房产证不是我们因出售交给他的，而是他住我房子时，由于我的轻信和大意，此证他发现后，才如获至宝，以此来为其证明。
冯X华、尤X辉、张X亮无争议的事实：1、本案争议房屋位于平顶山市胜利街X号楼西户，建筑面积62.58平方米。该房已于2004年4月7日办理了房屋所有权证(证号平房权字第X号)房屋所有权人为尤X辉，该证现由冯X华持有。2010年1月8日，尤X辉又补办了1份该房屋的所有权证(证号平房权证新华字第Y号)，房屋所有权人尤X辉，共有人张X亮。该证现由尤X辉、张X亮持有。2、该房自2004年开始由冯X华居住至今。3、2004年7月17日，张X亮收到冯X华人民币58500元。
冯X华、尤X辉、张X亮争议的事实：冯X华认为，双方之间是房屋买卖关系，而不是租赁关系，张X亮收取冯X华的58500元是支付的购房款。张X亮、尤X辉认为，双方之间是房屋租赁关系，收取冯X华的58500元是租金和保证金，待冯X华不租赁该房时，双方再另行算账。冯X华为证明其主张，提供的证据有1、买卖房屋协议1份(复印件)；2、尤X辉的平房权证字第Ｘ号房屋所有权证1份；3、尤X辉的Ｚ号房产契约1份；4、尤X辉的煤气使用证1份；5、尤X辉的有线电视用户证1份；6、訾Ｘ莲、冯Ｘ臣、李Ｘ常、冯Ｘ强、姜Ｘ芬的证人证言各一份，其中訾Ｘ莲、冯Ｘ臣、李Ｘ常出庭作证；7、工商银行平顶山矿区支行协助查询存款通知书一份；8、本院(2010)新民初字第356号判决书一份；9、平顶山中级人民法院(2011)平民终字第50号民事裁定书一份；10、冯X华与张X亮于2010年2月4日的通话录音一份。尤X辉、张X亮为证明其主张提供的证据有：平房权证新华字第Ｙ号房屋所有权证1份。本院认为：冯X华提供的证据，1、买卖房屋协议系复印件，无原件，而且该协议上的姓名均不是冯X华、尤X辉所签，因此该协议不能作为有效证据使用。冯X华提供的证人证言，未出庭的不能为有效证据使用，出庭的訾Ｘ莲、冯Ｘ臣系冯X华的兄和嫂，李Ｘ常证明了李Ｘ常于2004年以30000元的价格购买了冯X华位于新华区新新街的住房，该三人的出庭证词不足以证明冯Ｘ华与尤X辉、张X亮之间存在着房屋买卖关系，冯X华提供的证据2、3、4、5均是尤X辉的证件。冯Ｘ华提供的证据录音材料，不能证明张X亮认可了双方之间系房屋买卖关系。尤X辉、张X亮的证据不能证明双方存在着房屋租赁关系，不能证明张X亮收取冯X华的58500元系房屋租金和押金。
综上所述，冯X华与尤X辉、张X亮之间的证据，均不能充分证明其主张。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中，冯X华提供的证据的证明力大于尤X辉、张X亮提供证据的证明力，应确认双方之间是房屋买卖关系，而不是租赁关系，其理由如下：一、尤X辉、张X亮称双方的租赁协议是真实的，58500元款项是租金和押金，但无法说出双方之间的具体租赁期限，租金标准及押金的数额等合同的主要内容；二、冯X华于2004年7月17日支付张X亮的58500元，张X亮说是冯X华一次性支付的租金和押金，不符合日常交易习惯，冯Ｘ华称是一次性支付购房款比较符合常理。三、在租赁关系中，出租方将其房屋所有权证及房产契约交给承租方保管可能性不大，而在买卖关系中，出卖方一般是要将房屋所有权证及其房产契约交给买受方的。
本院认为，由于冯X华提供的证据的证明力明显大于尤X辉、张X亮提供的证据的证明力，故应认定冯X华居住尤X辉、张X亮位于平顶山市新华区胜利街Ｘ楼西户的住房及张X亮收取冯X华人民币58500元的行为属房屋买卖关系，冯X华要求本院确认房屋买卖行为有效并协助办理该房的过户手续，理由正当，应予以支持。经本院做工作，冯X华自愿补偿尤X辉、张X亮人民币10000元。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：
一、冯X华与张X亮、尤X辉之间的房屋买卖行为有效。
二、张X亮、尤X辉于本判决书生效之日起30日内，协助冯X华办理该房的产权过户手续。
三、冯X华于本判决生效之日起十日内，支付尤X辉、张X亮人民币10000元。
案件受理费1050元、保全费500元，由被告尤X辉、张X亮承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长 曹X伟
审判员 王X州
审判员 尚X春
二0一一年十月九日
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